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中海发展“撒网”,一次性掏出286亿真金白银

文/乐居财经魏薇

北京第三轮集中供地已落下帷幕,18宗地块全部成交,总土地出让金达500.3亿元。在这场角逐中,国企央企依然是(shi)拿地主力,中海、建(jian)发、首开、金茂均独立拿地,民营房企仅有龙湖、绿城、润泽三家参与竞拍,但只有龙湖成功补仓一宗地块。

中海可谓是(shi)本轮土拍的(de)最大赢家,两天时间(shijian)内斥资147.45亿元、斩获3宗地块,成为本轮集中供地中拿地金额最多的(de)房企。建(jian)发紧跟其后,以66.47亿元竞得2宗地块。

在现场竞价阶段,中海先是(shi)以41.975亿元+3.6万平方米现房销售面积竞得海淀永丰013号地块,以55.775亿元+4000平现房销售面积竞得北京海淀永丰0015、0016地块,两处地块的(de)溢价率均达到15%,最后又以49.7亿元竞得丰台大红门一期A区棚户区改造项目0004地块,溢价率3.5%。

对(dui)于这一轮布局,中海早已做好(hao)部署。在2022年中期业绩发布会上,中海董事会主席颜建(jian)国表示:“中海要抓住土地市场竞争强度降低的(de)机遇,持续投入资源,进一步强化公司(gongsi)(gongsi)在主流城市的(de),大幅提升主流城市的(de)市场份额。”

今年上半年,中海斩获27宗土地,总购地金额达531.1亿元,新增货值约1081.9亿元。截至2022年6月30日,中海的(de)合计土地储备达7439万平方米。

无论是(shi)公开市场买地还是(shi)并购,只是(shi)不同的(de)路径,对(dui)中海来说,好(hao)项目是(shi)唯一的(de)标准。行业洗牌期,中海抓住并购机遇,在广州、上海、成都等城市并购了相关项目的(de)股权,并购投入超过106.6亿元。

加大北京布局

今年以来,中海在北京土地市场的(de)表现颇为积极。三次集中供地,中海共计斥资约286亿元。

在第二轮集中供地中,中海以54.7亿元竞得顺义区顺义新城第19街区19-85地块、19-86地块,溢价率约1.48%;旗下北京安泰兴业置业有限公司(gongsi)(gongsi)与北京石泰集团有限公司(gongsi)(gongsi)组成的(de)联合体,以底价约26.6亿元拿下石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目1616-670地块。

第一轮集中供地中,以32.6亿元的(de)底价竞得昌平中关村C-30地块,以24.8亿元竞得大兴区旧宫镇绿化隔离地区建(jian)设(she)旧村二期1号地土地一级开发项目A2-2地块。

其中,新获地块的(de)部分开发项目已进入销售阶段。例如,中海首开·湖光玖里项目所处地是(shi)中海在今年6月初竞得的(de)地块,9月中旬即入市,从拿地到开盘用时仅108天。

在投资布局上,中海坚持“主流城市、主流地段、主流产品(chanpin)”的(de)策略。上半年,中海在主流城市的(de)市场份额持续提升,北上广深和香港的(de)合约销售额占比提高10.1个百分点至36.8%。华北区域是(shi)中海的(de)主要销售贡献区域,上半年的(de)销售占比提升6个百分点到23%。

从单个城市来看,北京、天津、香港、广州在期内均贡献了超过100亿元的(de)业绩,其中,北京实现合约销售额240亿元。这也是(shi)中海持续加仓北京的(de)原因之一。

千亿现金底气

在3月底的(de)2021年业绩会上,中海董事局副主席罗亮强调:“战略稳健是(shi)我(wo)们(men)的(de)基因,但我(wo)们(men)绝对(dui)不会为了刻意的(de)稳健,丧失任何超常发展的(de)机会,也绝对(dui)不会因为稳健来消融我(wo)们(men)在投资市场的(de)血性。”

据克而瑞数据,中海在今年1-8月份共斥资559.7亿元拿地,新增货值1217亿元,居于行业TOP5。敢于如此“血性”,中海是(shi)底气十足。

在行业中,中海被称为“最赚钱的(de)房企”,利润率一直领先。今年上半年,中海实现归母净利润167.4亿元,同比减少19.42%;扣除税后投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的(de)股东应占溢利为173.5亿元,较去年同期微降4.6%。在地产的(de)下行周期,即使是(shi)业绩下滑,中海的(de)整体表现仍处于行业较好(hao)水平。

同时,中海手中现金充足。截至上半年末,中海的(de)结余及现金1253.2亿元,加上未动用银行授信额度有573.7亿元,可动用资金达1826.9亿元。

自2020年“三道红线”的(de)要求提出后,中海就一直保持“绿档”零踩线。今年上半年末,其剔除预收账款资产负债率54.58%,净负债率38.96%,现金短债比2.41倍。

手持千亿现金之外,融资渠道通畅也是(shi)中海大胆拿地的(de)底气。期内,中海的(de)平均融资成本为3.44%,处于行业最低区间。

上半年内,中海于4月7日成功发行了全国规模最大的(de)绿色(碳中和)CMBS产品(chanpin),发行规模50.01亿元,发行利率为期内同类产品(chanpin)最低。5月16日,成功发行“22中海03”,债券利率低至2.75%。

9月1日,又成功发行“22中海企业(qiye)MTN003A”,利率低至2.63%。

(责任编辑:韩艺嘉)

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